Презентація на тему:
Визначення розміру застави по позичці Основи та методика

Визначення розміру застави по позичці Основи та методика Ребекка Холтер Спілка Німецьких іпотечних банків (vdp) Київ, 1-го червня 2006 р.

Частина 1 Визначення вартості у Німеччині Законодавчі основи Частина 2 Принципи методики Методи визначення вартості Визначення розміру застави по позичці Міжнародне визнання Зміст

Частина 1

Види вартості Стандартна (середня) вартість Вартість, що визначається на основі сплати податку Страхова вартість Реальна ринкова вартість Ринкова вартість Покупна ціна Розмір застави по позичці

Визначення вартості Ринкова вартість (“Blue Book”, TEGoVA) Ринкова вартість це ціна, за якою можна продати землю або будинки на підставі приватного контракту між добровільним продавцем та незалежним, тобто не пов'язаним ніякими особистими інтересами покупцем (анг. arm´s-length buyer), на день оцінки, при цьому припускається, що виставлена на продаж власність виставляється відкрито на ринок і що ринкові умови забезпечують законне користування цією власністю, а також передбачено достатньо часу, з врахуванням природи власності, для проведення відповідних переговорів для обговорювання умов продажу.

Визначення вартості Покупна ціна Ціна є продуктом індивідуальної домовленості. Вона визначається наступними факторами: примусовим продажем з торгів купівельною спроможністю особливими умовами оплати приватними стосунками субсидіями вартість ≠ ціна

Визначення вартості Розмір застави по позичці Розмір застави по позичці (нім. “Beleihungswert”) не повинен перевищувати вартість, що була визначена відповідно до обережної оцінки з метою продажу нерухомості та з врахуванням довгострокових та постійних характеристик об'єкта продажу, звичайних умов регіонального ринка, а також умов його використання на час продажу або будь-якогось іншого використання у майбутньому.

Заставний лист (іпотека) Законодавчі основи

§ 14 60%-межа § 16 Закон про заставу (PfandBG) Визначення розміру застави по позичці § 15 Обов'язок страхування Законодавчі основи Особливі гарантії завдяки:

Вартість t Ринкова вартість Розмір застави по позичці 60% LTV (кредит/вартість забезпечення застави) Законодавчі основи

Розмір застави по позичці відповідає інтересам позичальника Розмір застави по позичці головним чином визначає якість резервного капіталу для покриття вимог (захист вкладника) Відповідно до положень Федерального закону про заставу (PfandBG) Німецька база даних учасників інвестиційної діяльності CRD (Central Registration Depository) теж використовує розмір застави по позичці Законодавчі основи

Частина 2

Принцип Методи оцінки мають враховувати вимоги ринків, а не навпаки Головні принципи методики

Головні принципи методики Розмір застави по позичці ≠ Ринкова ціна, реальна ринкова вартість = Оцінка потенціалу кредитного забезпечення даного об'єкту нерухомості = Вихідний контролюючий параметр банку для визначення міри ризику забезпеченого заставою капіталу

Яким чином можна “правильно” визначити розмір застави по позичці? Для цього необхідні: Інформація про ринок, а також коливання цін на ньому, структури ризиків та різні статистичні данні Сукупність: емпіричних даних (передісторію) актуальних значень (ринкову ціну) та екстраполяції на майбутнє (аналізи, прогнози тощо) Головні принципи методики

Обов'язковий огляд об'єктів нерухомості Виключення спекулятивних елементів Застосування чітких критеріїв оцінки Застосування лише визнаних методів оцінки Використання об'єктивних та надійних ринкових даних Урахування головної мети оцінки Свідчення щодо використання третіми особами Прозорість процедури визначення вартості Незалежність експерта Принцип “двох стрижнів” Розмір застави по позичці не повинен перевищувати ринкову вартість у момент її визначення Головні принципи методики

Метод порівняння вартостей стандартизовані житлові об'єкти земельні ділянки Метод реальної вартості об'єкти комунальної власності приватні промислові об'єкти спеціальні об'єкти нерухомості Метод визначення вартості по доходу об'єкти промислової нерухомості промислове житлове будівництво Методи визначення вартості

Витрати по відновленню (поточні витрати на будівельні роботи на одиницю або об'єм) + додаткові витрати на будівельні роботи (максимум 20%) - технічна або економічна амортизація + зовнішні будівлі (максимум 5%) - знижка на забезпечення (мінімум 10%) + вартість землі = реальна вартість Метод реальної вартості

Метод визначення вартості по доходу Орендна плата без врахування комунальних послуг постійні надходження з врахуванням можливості використання третіми особами Експлуатаційні витрати фактична сума мінімальні відрахування: 15 % Ставка відсотка капіталізації постійний відсоток в залежності від виду об'єкта мінімальна капіталізація, що задається контрольними органами

Метод визначення вартості по доходу Ринкова вартість Відсоткова ставка повинна враховувати фактичні, існуючі умови на ринку, відображати ризик нерухомості та приймати до уваги потенціал розвитку Розмір застави по позичці Відсоткова ставка повинна враховувати довгостроковий середній ринковий рівень даного виду об'єкта у минулому та проектувати його на майбутнє

Метод визначення вартості по доходу Орендна плата без врахування комунальних послуг - Експлуатаційні витрати (мінімум 15%) - Нарахування на вартість землі (вартість землі * відсоток капіталізації) = чистий прибуток * Коефіцієнт (відсоткова ставка капіталізації, залишковий термін служби) + вартість землі = капіталізований прибуток

Приклад

ПРИКЛАДИ

Приклад

Визначення розміру застави по позичці Двострижневий метод визначення розміру застави по позичці Реальна вартість як контрольне значення для сталості прибутків Залежність між прибутком від землі та властивостями Реальна вартість: Капітал. прибуток :

Визначення розміру застави по позичці Визначення не обтяженого боргами розміру застави по позичці оцінити об'єкти без боргів відповідно до розділів II та III витрати, що безпосередньо не впливають на вартість землі, необхідно враховувати як попередні витрати при визначенні граничної величини позички попередні витрати віднімаються за виключенням: сервітути, що впливають на вартість перевірити можливості надання позички під заставу

Визначення розміру застави по позичці

Міжнародне визнання Світовий Банк (Дослідження “Огляд світового ринку нерухомості - 1985-1994 р.р. (The 1985 to 1994 Global Real Estate Cycle: An Overview) У різних країнах спостерігаються різні коливання на ринках нерухомості Німецький ринок нерухомості відносно стабільний завдяки довгостроковим фінансовим можливостям та пов'язаним з цим нормуванням

Міжнародне визнання Європейський Центральний банк (дослідження “Ціни на нерухомість та банківська стабільність 04/2000” (Asset Prices and Banking Stability 04/2000) “Використання ринкової вартості при визначенні величини відповідного коефіцієнта забезпечення LTV (loan-to-value ratio), - тобто співвідношення між сумою кредиту та забезпеченням застави, - може спричинити підвищення ризику для іпотечних позикодавців незважаючи на тенденцію зниження цін.

Європейські Стандарти оцінки (European Valuation Standards) 2003 (S6.04 ) Під вартістю позики треба вважати вартість майна, яка визначена оцінювачем шляхом розсудливого (обережного) оцінювання майбутньої товарності майна з врахуванням довгострокових та сталих характеристик майна, нормальних і місцевих умов ринку, а також існуючий спосіб використання майна та інші можливі способи його використання. При визначенні вартості позики не повинні прийматись до уваги ніякі спекулятивні елементи. Вартість позики має бути переконливо та чітко підтверджена відповідними документами. Міжнародне визнання

Державний контроль над банками Basel II: для промислових об'єктів нерухомості при використанні концепції розміру застави по позичці (стандартний підхід) ризик складає 50% Відповідно до Директиви ЕС “Capital Requirement Directive” розмір застави по позичці та ринкова вартість вважаються “вартістю забезпечення” (нім. “Wert der Sicherheit“ У Німеччині: 50% ризику для промислових об'єктів нерухомості у випадку, коли частка позички складає 50% від ринкової вартості та 60% від розміру застави по позичці Міжнародне визнання

Ребекка Холтер Оцінка нерухомості Спілка Німецьких іпотечних банків (vdp) Association of German Pfandbrief Banks Georgenstraße 21 10117 Berlin телефон +49 30 20915-430 факс +49 30 20915-519 E-Mail: holter@pfandbrief.de Інтернет: www.pfandbrief.de Поштова адреса: поштова скринька 64 01 36 10047 Берлін