Презентація на тему:
“Проблеми становлення та функціонування ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні”

Аналітично-дорадчий центр Блакитної стрічки Програми розвитку ООН круглий стіл “Проблеми становлення та функціонування ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні” м.Заставна, 7 грудня 2007 року доповідь “Земельно-кадастрові системи: досвід і тенденції розвитку. Перспективи України” М. Федорченко ІРЦ «Реформування земельних відносин в Україні” http://www.myland.org.ua

“Земля – абсолютно джерело достатку” Сер Чарльз Фортеск’ю Брікдейл Якщо земля працює: щонайменше 20% ВВП розвинутих країн Європи походить з ринку землі і нерухомості (дані ЄЕК ООН, 2005) Якщо земля НЕ працює: причина бідності країн, що розвиваються, та пост-комуністичних країн, полягає у тому, що земля і нерухомість вартістю у трильйони доларів є МЕРТВИМ КАПІТАЛОМ (≈9,3 трлн. $ - оцінка 2000 року). Права на цю власність не мають форми, яка дозволяє її обіг та заставу (Ернандо де Сото, 2000). Прогноз: у наступні 150 років до 25 найбільш розвинених країн світу швидше за все приєднаються ті країни, які створюватимуть систему права власності, надійно захищеного законом, аніж ті, які опікуватимуться питаннями економічної політики.

Як мертвий капітал перетворюється на живий? Захищені права власності на землю, функціону- ючий земельний ринок Більше кредитів та інвестицій Підвищена продуктивність ЕКОНОМІЧНЕ ЗРОСТАННЯ КРАЇНИ ЗРОСТАННЯ ДОХОДІВ НАСЕЛЕННЯ

Земля – абсолютне джерело достатку, але… … лише за певних умов! Для перетворення землі на джерело достатку, на КАПІТАЛ, необхідно створити систему права власності на землю, яка дозволить (1) землі мати категорію вартості та (2) залучати цю вартість у економічне життя країни: кадастрово-реєстраційна система (КРС), земельний ринок, фінансово-кредитні установи, іпотечні інструменти, судова система. Слід визнати, що: Земельний ринок – не самоціль, а спосіб ефективного перерозподілу і використання земельних ресурсів. КРС – не самоціль, а ефективний інструмент управління земельними ресурсами. Ефективне управління земельними ресурсами – основа сталого соціально-економічного розвитку.

Соціально-економічні переваги, які надає функціонуюча кадастрово-реєстраційна система, – ЄЕК ООН √ Гарантування прав власності та землекористування √ Інформаційне забезпечення оподаткування землі та нерухомості √ Гарантування кредитів √ Забезпечення судових процесів доказовим матеріалом √ Зниження кількості земельних спорів √ Підтримка розвитку земельного ринку та контролю за його функціонуванням √ Захист земель державної власності √ Підтримка проведення земельної реформи √ Сприяння поліпшенню якості земель та нерухомості √ Поліпшення планування, містобудування та сприяння розвитку інфраструктури √ Підтримка природоохоронної діяльності √ Збір та обробка статистичних даних, необхідних для забезпечення сталого соціально-економічного розвитку

Кадастрово-реєстраційна система Кадастр – сукупність систематизованих записів про усі земельні ділянки в межах певної території, які базуються на даних зйомки їх меж (традиційне загальне визначення). Карта плюс текстова інформація. Унікальний ідентифікатор ділянки – кадастровий номер. Реєстр (land register) – офіційний перелік прав та інтересів щодо земельних ділянок. Кадастр - це парцельно-орієнтована земельно-інформаційна система, що містить актуальну інформацію про інтереси щодо земельної ділянки (права, обмеження, зобов’язання). Кадастр зазвичай також містить геометричний опис ділянки (карту), пов'язаний із іншими даними, які характеризують природу інтересів та приналежність інтересів або приналежність права контролювати ці інтереси, і часто дані щодо вартості ділянки та поліпшень (Кадастр-2014, Богорська декларація ООН).

Кадастрово-реєстраційна система КРС (історичний контекст!). Кадастр “підтримує” реєстр. Земельна ділянка №… кадастр реєстр Де? Скільки? Яка? Хто? На підставі чого? Кадастр номер Реєстр Матеріальний об’єкт Впевненість щодо об’єкту Впевненість щодо суб’єкту

Кадастрово-реєстраційна система: історичні аспекти Кадастр – інструмент фіскальної політики держави з найдавніших часів (4000 до н.е.). Відносна байдужість до правових питань: проголосив себе власником – сплати податок. Головне – межі і вартість (для визначення бази оподаткування). Сувора охорона межових знаків. Книга Страшного Суду Вільгельма Завойовника 1086 року – найдавніший фіскальний кадастр, що зберігся

Кадастрово-реєстраційна система: історичні аспекти Ринок землі виникає, якщо є можливість обмінювати права на земельні активи на гроші або послуги. Потреби ринкового обороту земельної власності вимають фіксації інформації про власників. Головна функція – гарантування прав. Античний світ – публічність знань про належність землі та гласність угод з нею гарантує права. Ріст населення, міграції, завоювання – виникла необхідність надати правам більш відчутного захисту. Формування публічних писаних реєстрів (Поземельних книг) для обслуговування ринкового обороту нерухомої власності. Права, обтяження. Паралельне існування кадастру і реєстру. Відсутність зв’язків. Розвиток кадастру і реєстру на різних технічних платформах, з різною швидкістю.

Кадастрово-реєстраційна система: історичні аспекти Принципи організації та ведення сучасних кадастрів континентальної Європи започатковані Наполеоном Бонапартом у 1807 році: 1) територія країни поділялася на кадастрові округи; 2) для кожного кадастрового округа створювалася кадастрова карта; 3) на кадастрових картах округів відтворювалися усі ділянки; 4) ділянкам надавалися унікальні кадастрові номери; 5) для ділянок фіксувалися дані про власника, площу, використання і вартість… + “Кадастр Марії-Терезії” (Австро-Угорщина)

Кадастрово-реєстраційна система: історичні аспекти 1) титульні реєстри – в цих реєстрах фіксують права (титули) щодо земельних ділянок (нерухомості). Доказом наявності права є запис у реєстрі та документ, виданий реєстром. Держава гарантує достовірність даних реєстру і у випадку помилки або злочину відшкодовує постраждалому збитки. Права, зареєстровані у реєстрі, вважаються такими, що належать добросовісному набувачу, до якого не можна звернутися із позовом про відібрання речі. Ця система поширена в країнах континентальної Європи (крім Франції, Нідерландів, Бельгії). Вважається, що ця система забезпечує надзвичайно високий рівень захищеності прав і сприяє інвестиційній активності. 2) актові реєстри – в цих реєстрах фіксують дані про угоди щодо землі (нерухомості). Підтвердженням права є сама угода; реєстр угод використовується для ретроспективної перевірки чистоти титулу на ділянку (США 40 років, Франція – 30 років). Держава не надає гарантій сторонам угод, тому практикується страхування угод. Функція реєстраторів обмежується встановленням особи сторін, зазначених в угоді, та точною фіксацією дати і часу здійснення угоди (для попередження можливих спроб продати одну нерухомість двічі). Функція гарантування прав фактично покладається на нотаріусів, які посвідчують угоду та забезпечують можливість перевірити ланцюжок попередніх угод.

Реєстраційно-кадастрові системи у сучасному світі Не існує двох країн, які б мали ідентичні КРС. КРС формувалися під впливом тих же чинників, під впливом яких формувалися нації. КРС несе на собі відбиток національного менталітету, культури, суверенітету. Тому формування КРС не може здійснюватися поза національним культурно-політичним контекстом. N.B. Всі країни із високим рівнем ВВП мають КРС у тій чи іншій формі “Жодна країна не може підтримувати стабільність в межах своїх кордонів, або економічний розвиток у світовому контексті, якщо вона не має політики щодо прав на землю, спрямованої на підтримку впевненості громадян, комерційних підприємств та уряду… Країни, що процвітають, підтримують широке та гарантоване право приватної власності на землю як основу соціально-економічної політики” (ЄЕК ООН, 2005) Маса коштів, генерованих іпотекою: Іспанія 56% ВВП країни, Данія 60-70% ВВП; ЄС-2004 - 40% сукупного ВВП. ООН закликає національні уряди надавати належну увагу створенню кадастрово-реєстраційних систем.

Організація КРС у країнах Європи

Сучасні тенденції Принцип менеджменту земельних ресурсів - забезпечення єдності системи управління земельними ресурсами КРС – частини одного цілого, єдина система. Необхідність забезпечити цілісність системи в умовах залучення до процесу різних установ (високий рівень міжвідомчої співпраці, формалізація обміну даними, об’єднання баз даних). 1) Перетворення земельно-кадастрових, кадастрово-реєстраційних систем на багатофункціональні земельно-інформаційні системи. 2) Активне використання інформаційних технологій. 3) Забезпечення широкого доступу до баз даних за допомогою сучасних технологій в режимі реального часу. 4) Міжнародна інтеграція національних кадастрово-реєстраційних систем – проект EULIS (Швеція, Нідерланди, Литва, Англія, Уельс, Норвегія, Австрія, Фінляндія, Шотландія та Ірландія). 5) Модернізація освіти!!!! Об’єднання кадастру і реєстру в деяких країнах (Італія, Ісландія, Румунія). Перехід від актової системи реєстрації прав до титульної (Греція). Вилучення функції реєстрації прав від судів.

EULIS European Land Information Service 22/11/2006 офіційний запуск сервісу Технічна і правова інформація он-лайн в режимі реального часу щодо 1,5 млн. кв. км земної поверхні та 39 млн. об’єктів нерухомості. Правова та консультативна інформація щодо процедури реєстрації права власності та іпотек в кожній країні-члені EULIS (Швеція, Нідерланди, Литва, Англія, Уельс, Норвегія, Австрія, Фінляндія, Шотландія та Ірландія). За рік діяльності система зареєструвала 2,5 млн. іпотек та 5,6 млн. трансакцій із нерухомістю.

Кадастр 2014 – уявлення про кадастр близького майбутнього 6 основних положень про кадастр майбутнього: Кадастр відтворюватиме повну правову ситуацію об'єкта (приватні права і обтяження, публічні обмеження) Сучасні технології дозволять забути про різницю між картами і реєстрами, а ролі землевпорядника та юриста зблизяться Карти будуть замінені просторовими моделями (координати об'єктів, отримані за допомогою GPS та дистанційного зондування, вводитимуть в систему, яка створюватиме образ об'єкту) Найширше застосування інформаційних технологій, автоматизація і комп'ютеризація Передача значної кількості функцій і робіт приватним особам Самоокупність

Кадастр: сучасне розуміння Кадастр – центральний компонент системи менеджменту земельних ресурсів, засіб відтворення відносин “людство – земля” у їх динаміці (за проф. Ієном Вілліамсоном): до кінця 18 ст. Аграрна революція, феодалізм Земля = багатство Ф-ції кадастру: Фіскальні / правові до 1940 Індустріальна революція, розвиток земельних ринків Земля = товар + багатство 1940-1970 Земля = обмежений ресурс + товар + багатство 1980 - ... Інформаційна революція, сталий розви- ток, соціальна рівність Земля = громадський обмежений ресурс + багатство + товар Ф-ції кадастру: Фіксація трансакцій Ф-ції кадастру: планування Багато- функціональний кадастр

Перспективи України «Успіх кадастрової системи залежить не від рівня її правової або технічної досконалості, а від того, чи надає вона правам на землю адекватний захист і чи дозволяє вона ефективну, просту, швидку, безпечну торгівлю цими правами із мінімальним рівнем витрат… Якщо відсутні ресурси, що необхідні для постійного підтримання кадастрової системи у актуальному стані, важко знайти обґрунтування навіть для створення такої системи» - Богорська декларація ООН, 1996

Українська КРС: уявлення М Компонент Функція/Завдання Держатель / Адміністратор / Користувач Державний земельний кадастр (автоматизований) Кадастрове зонування, кадастрові зйомки, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель, грошова оцінка земельних ділянок, державна реєстрація земельних ділянок, облік кількості та якості земель Держкомзем / ДП «Центр ДЗК» Державний реєстр земель (у складі кадастру) Реєстрація земельних ділянок, державних актів, договорів оренди землі (формування об’єктів) Держкомзем / ДП «Центр ДЗК» Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обмежень (у складі кадастру) Реєстрація прав на нерухоме майно (земельні ділянки, будівлі, споруди), їх обмежень (сервітутів, заборон відчуження, арештів, іпотек). Містить інформацію про власників прав, технічні характеристики об'єктів нерухомого майна, кадастровий план земельної ділянки, відомості про правочини, вчинені щодо таких об'єктів нерухомого майна Держкомзем / ДП «Центр ДЗК»

Українська КРС: реалії м Компонент Функція Держатель / Адміністратор / Користувач Державний земельний кадастр як єдина автоматизована система - НЕ ІСНУЄ Кадастрове зонування, кадастрові зйомки, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель, грошова оцінка земельних ділянок, державна реєстрація земельних ділянок, облік кількості та якості земель Держкомзем / ДП «Центр ДЗК» Державний реєстр земель (у складі Державного земельного кадастру, працює переважно у паперовому вигляді) Реєстрація земельних ділянок, державних актів, договорів оренди землі Держкомзем / ДП «Центр ДЗК» / Реєстраційні офісі Центру ДЗК Реєстр прав власності на нерухоме майно (з 2002 року, автоматизований) Реєстрація прав власності на будівлі, споруди, будинки Мін'юст / ДП «Інформаційний центр Мін’юсту» / БТІ Реєстр правочинів (з 2004 року, автоматизований) Реєстрація угод щодо об'єктів нерухомості (в т.ч. земельних ділянок) Мін'юст / ДП «Інформаційний центр Мін’юсту» / нотаріуси Реєстр іпотек (з 2004 року, автоматизований) Реєстрація іпотек Мін'юст / ДП «Інформаційний центр Мін’юсту» / нотаріуси Реєстр заборон відчуження нерухомого майна (з 1999 року, автоматизований) Реєстрація заборон (арештів) щодо нерухомого майна Мін'юст / ДП «Інформаційний центр Мін’юсту» / нотаріуси

Перспективи України Кадастр запроваджений у 1968 році (Основи законодавства СРСР про землю). Повне картографічне відтворення території СРСР у М 1:10000. Кадастр стосувався лише земель сільськогосподарського призначення. Застарілий картографічний матеріал. Відсутність закону про ДЗК. Проект закону про ДЗК – опис існуючого стану речей. Реєстрація прав, обмежень, обтяжень. Перехідний суперечливий стан. Система БТІ, інші реєстри Міністерства юстиції (правочинів, іпотек, заборон відчуження), нереалізований Закон України “Про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень”, Державний реєстр земель, акти уряду щодо ДП “Центр ДЗК”. Суспільству постійно нав'язується дискусія про формальні аспекти КРС. Аналіз світової практики: ефективність земельного ринку і ринку іпотеки не залежить значною мірою від того, об’єднані чи роз’єднані кадастр та реєстр. Адміністративний дизайн кадастрово-реєстраційної системи не має значення, якщо вона виконує тест Богорської декларації.

Перспективи України Поради міжнародних організації та експертних груп (1999-2005): створити інтегровану КРС. Чому: - в Україні відбувається фізичне і правове формування об'єктів нерухомості; - спрощення процедур, усунення бюрократичних перешкод, скорочення витрат. Значна увага землям сільськогосподарського призначення. 2004: ЗУ “Про державну реєстрацію речових прав…” (інтегрована КРС) 2005: Парламентські слухання (інтегрована КРС) 2007: нова редакція ЗУ “Про державну реєстрацію речових прав…”, реорганізація Держкомзему Будь-яка кадастрово-реєстраційна система є кращою за її відсутність за умови дотримання певних вимог до системи (тест Богорської декларації)

Перспективи України: окремі аспекти Незручна концепція добросовісного набувача. Ст.388 ЦКУ дозволяє витребувати майно навіть від добросовісного набувача; європейська модель передбачає, що особа, чиї права зареєстровані, вважається добросовісним набувачем, до якого не можна подати віндикаційний позов. Потерпілий отримує відшкодування за рахунок спеціального фонду. Обмеження доступу до інформації. Кадастр - інформаційний ресурс, який створюється за рахунок коштів платників податків. В Європі: забезпечення широкого доступу до кадастрової інформації та інформації реєстру. В Україні – намагання обмежити доступ (власники ділянок, державні органи, ОМС). Результат: створення відомчих кадастрів. Баланс між “Хотілося б дізнатись” і “Необхідно дізнатись”. Поміркована комерціалізація (усунення подвійного оподаткування, гарантування доступу до земельних ресурсів незаможних громадян)

Перспективи України: порівняльний аналіз (43 юрисдикції) В Україні отримати інформацію реєстру мають право лише власник, уповноважені ним особи, органи державної влади, місцевого самоврядування та їх посадові особи в межах повноважень, визначених законом. Кадастрова інформація оголошується інформацією відкритого характеру, проте доступ до неї регламентова-ний всупереч вимогам ЗУ “Про інформацію” щодо доступу до такої інформації (лише для власника, уповноважених ним осіб, органів державної влади та місцевого самоврядування)

Перспективи України: порівняльний аналіз (43 юрисдикції) В Україні ведення реєстру здійснюватиме “державна госп-розрахункова юридична особа”

ДЯКУЮ ЗА УВАГУ! За додатковою інформацією звертайтеся: ІРЦ “Реформування земельних відносин в Україні” http://www.myland.org.ua E-mail: myland@iatp.kiev.ua офіс 12, вул. Народного ополчення, 3, Київ, 003151 (приміщення Проекту Світового банку) Телефон/факс (044) 2751803